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作者：崔秀萍

近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對于促進經(jīng)濟、帶動就業(yè)起到了積極作用。而另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算水平參差不齊，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算不規(guī)范，有的項目存在成本嚴(yán)重不實現(xiàn)象，侵蝕了土地增值稅稅基，容易引發(fā)稅收不公。在此背景下，為公平企業(yè)稅負(fù)、防范稅收執(zhí)法風(fēng)險，輔助核定房地產(chǎn)開發(fā)項目四項成本及土地增值稅清算，受國家稅務(wù)總局池州市稅務(wù)局委托，階梯咨詢圓滿完成了池州市2014-2022年度房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑安裝工程單位平方米造價測算工作，下面就建筑安裝工程單位平方米造價測算的內(nèi)容、程序及方法一一展開論述。

一、測算內(nèi)容

依據(jù)池州市類似建設(shè)工程案例、招標(biāo)部門類似成交案例、歷年市場信息價及周邊地市情況，科學(xué)選定樣本，在本地區(qū)已竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目中選擇不少于3個核算規(guī)范、具有代表性的項目，開展調(diào)研測算，以造價管理部門公布的建筑安裝工程人工及主要材料單位價格，測算池州市2014-2022年共9個年度房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)安裝工程單位平方米造價區(qū)間值。測算指標(biāo)包括如下內(nèi)容：

1.分年度、分樁基類型（天然基礎(chǔ)、預(yù)制管樁、旋挖樁、鉆（沖）孔樁、其他類型樁基）、地質(zhì)結(jié)構(gòu)（均質(zhì)地質(zhì)、淤泥地質(zhì)、其他地質(zhì)）測算樁基礎(chǔ)建設(shè)安裝工程單位平方米造價。

2.分年度、地下室工程類型（標(biāo)準(zhǔn)地下工程、地下人防設(shè)施）、地下總層數(shù)（-1、-2）測算地下室建設(shè)安裝工程單位平方米造價。

3.分年度、樓棟類型（住宅樓、商業(yè)樓、商業(yè)裙樓、獨棟別墅、聯(lián)排別墅、配套設(shè)施、其他類型樓棟），房屋結(jié)構(gòu)（磚混、框架、框架剪力墻、其他），地上層數(shù)（6層及以下、7-11層、12-18層、19-30層、30層以上）測算地上建筑建設(shè)安裝工程單位平方米造價。

4.分年度、交付標(biāo)準(zhǔn)（簡裝交付、精裝交付）測算戶內(nèi)裝修費用建設(shè)安裝工程單位平方米造價。 

5.分年度、外立面類型（標(biāo)準(zhǔn)外立面、玻璃幕墻、干掛石材、其他外立面）測算外立面建設(shè)安裝工程單位平方米造價。

6.分年度測算開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路工程建設(shè)安裝工程單位平方米造價。

7.分年度測算綠化費用建設(shè)安裝工程單位平方米造價。

8.分年度測算設(shè)計費用建設(shè)安裝工程單位平方米造價。

二、測算程序

1.成立造價測算組

根據(jù)項目需求及委托協(xié)議，公司成立了本項目造價測算組，設(shè)項目負(fù)責(zé)人一名，配備6名建筑、市政、安裝等專業(yè)造價工程師或投資咨詢師，測算組成員均簽訂了《保密承諾書》。

2.編制實施方案

測算組針對項目需求，通過市場調(diào)研，編制了《實施方案》，明確工作職責(zé)、工作進度、樣本選定、測算方法、驗收要求等事項，并征求了委托單位及建設(shè)主管部門意見。

3.收集項目樣本

為了確保測算結(jié)果的合理性和科學(xué)性，測算組梳理所需項目樣本名稱及資料清單，通過委托單位、建設(shè)主管部門、造價咨詢企業(yè)等多渠道收集已竣工的國有企業(yè)、民營企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的具有代表性項目。提供項目樣本單位對所提供項目造價數(shù)據(jù)的真實性負(fù)責(zé)，測算組對其所提供的項目樣本資料、數(shù)據(jù)履行保密義務(wù)，未經(jīng)提供項目樣本單位許可，不得擅自公開。

4.選定項目樣本

對收集的項目樣本資料進行歸類、審核和選定，確認(rèn)其項目樣本資料的完整性和代表性，并確保各分類型項目數(shù)量不少于3個。

5.分析整理項目樣本數(shù)據(jù)

因收集的項目數(shù)據(jù)與項目需求的差別，需要對項目樣本的建筑安裝工程造價進行分解、調(diào)整、討論，分類型計算單位平方米造價，如選定的項目樣本包括基礎(chǔ)、地下及地上建筑工程造價，測算組需按類型分解成基礎(chǔ)、地下及地上三部分工程造價。

6.編制測算報告

測算組依據(jù)公司造價咨詢成果質(zhì)量控制規(guī)程，分年度、分類型計算、統(tǒng)計建筑安裝工程單位平方米造價區(qū)間值（即最低值與最高值），并對數(shù)據(jù)缺少、數(shù)據(jù)不足、數(shù)據(jù)異常的項目進行分析和處理，征求相關(guān)單位意見，根據(jù)相關(guān)單位的反饋意見進行復(fù)核、調(diào)整，通過委托單位組織的驗收審查，形成測算報告。

三、測算方法

1.本次測算按2014年-2022年9個年度，分基礎(chǔ)工程、地下室工程、地上建筑工程、裝飾工程、室外工程及工程設(shè)計6個類型及38個分類型。分類型工程按建安工程造價除以總建筑面積或占地面積計算單位平方米造價；工程設(shè)計費參考公共資源交易中心的成交價，并結(jié)合市場調(diào)研價格而確定。

2.分類型測算方法：

（1）基礎(chǔ)工程：包括天然基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)，按房屋總建筑面積計算。天然基礎(chǔ)包括基礎(chǔ)土方、鋼筋混凝土基礎(chǔ)、磚基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁等；樁基礎(chǔ)不含樁承臺；不包括巖溶洞等特殊地質(zhì)進行處理的費用。

（2）地下室工程：包括地下室負(fù)一層、負(fù)二層及人防地下室，按地下室總建筑面積計算，包括土方開挖回填、基坑支護、基礎(chǔ)（不包括樁基）、土建、給排水、照明、消防、弱電、防雷、通風(fēng)、簡單裝修等工程造價。

（3）地上建筑工程：按別墅、公共配套設(shè)施用房、商業(yè)裙樓、住宅樓、商業(yè)樓分結(jié)構(gòu)類型測算。

1）按各類型相應(yīng)建筑面積計算；

2）公共配套設(shè)施用房包括物業(yè)用房、幼兒園等；

3）各類型建筑除外立面（涂料）和公共區(qū)（大堂、電梯前室、樓梯間）裝修到位外，戶內(nèi)裝修均按毛坯標(biāo)準(zhǔn)；

4）住宅樓第1、2層等樓層為商鋪、辦公用途的，參考“商業(yè)裙樓”造價指標(biāo)；

5）包括室內(nèi)供電照明、給排水、消防、弱電等安裝工程；

6）不包括基礎(chǔ)、地下室、電梯及柴油發(fā)電機組設(shè)備費用。

（4）裝飾工程：

1）包括室內(nèi)裝飾及外墻立面裝飾，室內(nèi)裝飾按交付標(biāo)準(zhǔn)，以裝修房屋建筑面積測算。其中，簡裝標(biāo)準(zhǔn)為地板磚（復(fù)合木地板）、內(nèi)墻及天棚涂料、一般成品門，廚房及衛(wèi)生間為墻面磚、扣板吊頂，包括二次裝修的給排水、強弱電等。

2）外墻立面裝飾按裝飾材料，以其外立面面積測算。

（5）室外工程：包括小區(qū)道路、綠化，其中，小區(qū)道路按道路占地面積測算，包括道路側(cè)石、雨污排水管、井等；小區(qū)綠化包括綠地整理、喬木、灌木、草皮等種植及養(yǎng)護費用，不包括園建工程，按綠化占地面積測算。

（6）設(shè)計費用：按小區(qū)房屋總建筑面積測算，包括規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計及施工圖設(shè)計費用。

3.因項目樣本工程造價的多樣性（有工程預(yù)算價、工程中標(biāo)價、工程結(jié)算送審價、工程結(jié)算審定價），為統(tǒng)一單位平方米造價測算口徑，本次測算的工程造價是依據(jù)建設(shè)部門頒發(fā)的建筑安裝工程計價定額、材料信息價計算的工程預(yù)算造價。

4.通過已有的周邊地市項目樣本工程量，采用調(diào)整材料信息價、人工費、稅費等方法，補充數(shù)量不足的項目。

5.通過已有的項目樣本工程量，采用調(diào)整材料信息價、人工費、稅費等方法，補充其他年度樣本不足的項目。

6. 考慮項目樣本中安置房、廉租房的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低、工程造價低的因素，為保證測算結(jié)果的合理性，結(jié)合市場價格，將安置房、廉租房工程造價調(diào)增后計算單位平方米造價。